ご両親から土地やマンション、一戸建てを相続した。親の死去に伴って、実家や所有している不動産を相続することになる。そのような際の不動産売却についてご紹介させていただきます。

相続した不動産を売却するときの流れ

不動産を売却できるのはその不動産の名義人だけとなっています。
たとえば、親の死去に伴う不動産相続の場合、家の名義人が親のままだと不動産を売却することが出来ません。

相続した土地やマンション、一戸建てなどの不動産を売却するためには、相続による名義変更手続きを行った後、売却する必要があります。それらを踏まえた、相続してから不動産を売却するまでの大まかな流れは以下の通りです。

• （１）相続する財産や相続人を確認する
• （２）法定相続人が複数いる場合、不動産の相続人を決める（遺産分割協議書の作成）
• （３）相続登記（相続不動産の名義変更）
• （４）不動産売却を依頼する企業の選定
• （５）媒介契約の締結（販売活動の開始）
• （６）売買契約締結・引き渡し
• （７）売却代金の受領と分配

1.相続する財産や相続人を確認する

まずは初めに、遺言書があるかどうかの確認や、相続人となる人の確認。
そして、遺産を確定するために、被相続人の財産目録を作成するなど、どの財産を誰が相続するのかを確認する必要があります。

不動産の場合、不動産の所有権の名義確認も必ず行っておきましょう。

2. 法定相続人が複数いる場合、不動産の相続人を決める（遺産分割協議書の作成）

相続人が複数いるが、不動産は誰が相続するのか決まっていない。
そのような時、相続人同士で遺産の取り分を決める「遺産分割協議」を行います。

話し合いによる取り分に対して、相続人全員の同意が得られれば、「遺産分割協議書」を作成します。

3.相続登記（相続不動産の名義変更）

ここで、ようやく相続した不動産の名義を変更することが可能になります。
遺産分割協議書をもとに、不動産の名義変更を行います。

なお、相続による所有権登記（亡くなった被相続人から引継ぐ相続人へ名義を変更する手続き）である相続登記は3年以内に完了させることが義務化されましたのでご注意ください。

相続の手続きや相続登記の手続きは、ご自身で行うことも可能ですが、司法書士などの専門家へ依頼するとスムーズです。

4.不動産売却を依頼する企業の選定

不動産の所有権の名義変更を行ったことで、売却することが出来るようになりました。
次に、不動産の売却を不動産仲介会社に依頼する場合、その企業を選定しなければなりません。

福屋不動産販売では、首都圏・近畿・福岡に90店舗以上の直営店があるため、グループ全体で売却活動を行っていますので、相続した不動産の売却相談もお気軽にお尋ねください。

5.物件査定・媒介契約の締結（販売活動の開始）

不動産仲介会社が決まったら、その不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約は、専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類あります。

専属専任媒介契約

1社だけに売却活動をお任せする契約になります。
不動産会社からの活動報告頻度は1週間に1回以上で、専任媒介契約と違って自分で買主を見つけても仲介手数料を払う必要がある契約になります。

専任媒介契約

専属専任媒介契約同様に、1社だけに売却活動をお任せする契約になります。
不動産会社からの活動報告頻度は2週間に1回以上行う必要があります。

一般媒介契約

複数の会社に売却活動を依頼できる契約になります。
一般媒介契約の場合、指定流通機構（レインズ）への登録は任意となるため、公にしないことも可能です。

ただし、専属専任・専任と異なり、複数社へ売却活動を依頼でき、自社で売却できるとは限らないため、専属専任・専任契約が優先順位は高くなります。

専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約にはそれぞれ特徴があり、メリット、デメリットも異なっておりますので、ご自身にあったご契約を選択されることが大切になります。

6.売買契約締結・引き渡し

媒介契約後、売却活動が開始されます。
その間、購入希望者の内覧対応や不動産仲介会社から届く活動報告書のチェックなどの作業が発生します。

無事、購入希望者が決まりましたら売買契約の締結と引渡しの手続きに入ります。

7.売却代金の受領と分配

引渡しと同時に売却代金を受領します。
なお、住宅ローン残債がある場合、その場で住宅ローンを完済します。もし完済出来なければ、金融機関が設定した抵当権を外すことが出来ないため、売買契約が締結できませんのでご注意ください。

売却益とは？売却に係る諸経費

ローン残債以外にも以下の諸費用が発生いたします。

• ・仲介手数料
• ・印紙代
• ・登録免許税（所有権を買主様へ移転登記する際の手数料）
• ・譲渡所得税
• ・司法書士などへの報酬
• ・相続税（不動産相続後の売却時）

売買代金―諸費用＝売却益

最終的に得た売却益について、複数の相続人がいる場合は遺産分割協議で定めた内容の通りに分配します。

まとめ

相続した不動産の所有権移転には制限があります。
相続不動産の売却をご検討時、複数の相続人がいる場合は遺産分割協議にて、トラブルとならないようしっかりと話し合ったうえで合意形成することが重要です。

それらを踏まえた上で、相続物件の売却検討の際は是非一度福屋不動産販売へご相談ください。