転居や住み替えや相続など、マイホームを売却しなければならないケースは様々です。今回は、一戸建てを売却する際の流れや税金などの諸費用についてご説明させていただきます。

一戸建て・一軒家の売却の流れとは？一戸建て売却の7つのステップ

今回は7つの流れを一つずつご紹介させていただきます。

1.物件を査定する

まずは物件の売り出し価格を決める必要があります。
不動産会社に査定を依頼する場合、査定方法は机上査定と訪問査定の2種類あり、違いは以下の通りです。

机上査定：現地調査をせず、過去データから大まかな査定価格を算出します。
訪問査定：実際に訪問し、土地や建物の状態・隣地との境界・周辺環境などをチェックし、具体的な査定価格を算出します。

もし具体的な売却のための査定を行う場合は訪問査定を行う必要があります。

一戸建ての査定額算出方法について

一戸建ての査定は土地価格と建物価格は分けて算出されます。つまり、戸建て住宅の査定額は「土地価格＋建物価格」の合算によって求められます。つまり、それぞれ別々に査定を行う必要がありますが、土地と建物では基準となる価格や算出方法が異なります。

土地は取引事例比較法：対象と近い条件の取引価格を参考に、現在の状況を加味して評価する。

建物は原価法：新築で建てた場合の想定価格から、現在の築年数分を減価償却によって減額し評価する。

2.不動産仲介会社と媒介契約を締結する

媒介契約とは、不動産会社に物件の販売活動を依頼します、という内容の契約になり、売却活動や成約時の仲介手数料などを定めます。媒介契約は3種類あり、それぞれ契約出来る不動産会社の数や報告頻度などが異なってきます。

専属専任媒介契約

1社のみに販売活動を任せる契約。もし自分で買主を見つけたとしても、不動産仲介会社を通して取引する必要があります。販売状況報告は7日に1回以上、メールや電話などで行う必要があります。

専任媒介契約

1社のみに販売活動を任せる契約ですが、自分で買主を見つけた場合は不動産仲介会社を通さず売買契約を結ぶことが出来ます。販売状況報告は14日に1回以上、メールや電話などで行う必要があります。

一般媒介契約

複数の不動産会社に販売活動を任せることが出来る契約です。成約時の手数料は、売却仲介を行った不動産会社1社にのみに支払います。不動産流通機構（レインズ）への物件登録義務や売主への販売状況報告の義務はありません。

専属専任媒介契約や専任媒介契約は、1社のみの契約となるため、有料掲載となる大手物件検索サイトへの登録を行うなどコストをかけた販売活動が行われるケースが多くなっています。

一方で一般媒介契約は、複数同時に契約が可能となるため、不動産仲介会社の競争が期待できますが、コストをかけた販売活動にリスクが伴うため、場合によっては消極的な会社も出てきます。

媒介契約ごとのメリット・デメリットは以下の記事をご参照ください。
コラム：媒介契約の種類「専属専任」「専任」「一般」違いとメリット・デメリット

3.売り出し価格の決定・販売活動の開始

不動産会社は媒介契約を締結した後、販売活動を行うことが出来るようになります。売り出し価格決定のポイントは以下2点となります。

売り出し価格の設定

販売活動において、売り出し価格を相場よりも高く設定してしまった場合、なかなか買い手はつきません。もし長期間売れない状況が続くと、築年数も加味される建物価格が下がってしまう可能性があります。

高値で売りたい気持ちから少し高い価格でスタートし、買い手がつかずに価格を下げた結果、本来の適正価格より低い売却となるケースもゼロではありません。
売り出し価格は相場とニーズを理解し、適正価格となるよう検討を行うことが重要です。

現在住宅ローンが残っている場合

住宅ローン残債がある場合、売買契約時点で住宅ローンが完済できなければ売却することが出来ません。自己資金で住宅ローンを返済するか、売却時に得た資金で返済するか、どちらかで完済させる必要があります。

もし、売却益で住宅ローン完済を行うのであれば、完済できる価格設定にする必要があります。

4.買い希望者の内覧対応

販売活動を行うと、不動産仲介会社に内覧希望のお問い合わせが入ります。
内覧時の同席は任意となり、すでに空き家の場合、不動産会社に一任することも可能です。

もし居住中の場合は部屋を綺麗に片づける、掃除をしておくなど、購入希望者に良い印象与える事が売却成功のポイントです。

5.売買契約の締結

買主が決まったら、売買契約の締結に進みます。
重要事項説明を行ったうえで書面を交付し、売買契約書などの読み合わせを行い、すべての書類に売主・買主双方の署名・捺印・手付金の受領が終われば契約は成立となります。

売買契約に必要な書類は以下の通りです。

6.決済・引渡し

売買契約にて定めた日時に決済と引渡しを行います。
決済前に最終確認として、現地で物件状況等報告書や設備表の記載に誤りが無いかの確認や、隣地との境界の確認などが行われたのち、代金の清算、引渡しの手続きに入ります。

代金の清算は、住宅ローン残債が残っている場合は買主からの代金受領と金融機関への返済を同時に行います。その他、仲介手数料や司法書士の登記にかかる諸費用の支払いなどが行われます。

書類や鍵の引渡し、諸費用の支払いが済むと決済・引き渡しが完了となります。
引渡し日と決済日は、同日に行われることがほとんどですが、分けることも可能です。しかし、後から期日変更は難しくなるため、買主と売主双方にとって最良となるよう慎重に決める事をおすすめします。

7.利益が出た場合は確定申告

もし売却したことで利益を得た場合、売却で生じた利益に対して所得税と住民税が課税されるため、確定申告を行う必要があります。

確定申告は、売却した翌年の2月16日から3月15日に所轄の税務署で行います。但し、年度によってスケジュールが変更されることもあるため、事前に必ず確認してください。

以上が一戸建てを売却する際の主な流れとなります。
ご不明点がありましたら、お気軽にお近くの福屋不動産販売までご相談ください。