家を売るときに不動産会社と結ぶ契約に媒介契約というものがあります。

媒介契約とはなんでしょうか？今回は、媒介契約についてのご説明や媒介契約の3つの種類「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の違いやそれぞれのメリット・デメリットについてご紹介させていただきます。

媒介契約について

媒介契約とは何？

媒介契約とは、土地や一戸建て、マンションなど不動産の売買を行う際に売主や買主が、宅地建物取引業者（不動産仲介業社）に仲介してもらう方法が一般的です。仲介を不動産会社に依頼し締結する契約を媒介契約といいます。

売主・買主が不動産会社に仲介してもらうメリットは、連絡や対応、書類作成や手続きなど煩雑な手間を任せることが出来る点となります。

媒介契約の手数料は？

媒介契約の締結で手数料の支払いは発生しません。

不動産会社へ支払う手数料は宅地建物取引業法という法律で定められており、売買契約を成立させた成功報酬としての支払いのみとなっています。そのため、媒介契約締結時点で手数料支払いは必要ありません。

不動産会社に仲介を依頼しないと家は売れない？

ご自身の所有している不動産であれば、宅地建物取引士の資格を持っていなくても不動産売却は個人でも可能です。その場合、個人で買主をみつけ、交渉し手続きや書類の準備を自身で行い売買契約を成立させる必要があります。

しかし。不動産売買における書類関係の準備や、先方とのやり取りや交渉、煩雑な手続きや、契約不適合責任など民法に関する知識などが必要となるため、通常は不動産会社に仲介を委託するケースが主流となっています。

媒介契約の種類は？

家を売りたいと考えた際、不動産会社に買主探しを依頼するには媒介契約を締結する必要があります。

媒介契約を締結する際に、売却活動の方針や売却における諸条件、成約時の報酬などを定めた媒介契約書を取り交わしますが、この媒介契約には3つの種類があります。

媒介契約の種類は3種類、お任せ度が高い順に「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」となり、一般媒介契約は最も自由度が高い契約となります。

それぞれに条件が異なっていますので、まずは諸条件の違いをご紹介いたします。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は文字の通り、売却物件の専属仲介会社として活動してもらう契約になります。契約としては最も縛りが多い契約となり、自分で買主を見つけたとしても仲介を依頼しなければなりません。

専任媒介契約

専任媒介契約は、お任せする不動産会社は1つに絞るけれど、自分で買主を見つけた場合は自分で売買契約が出来る、という契約になります。専属専任媒介契約との違いは自分で買主を見つけた場合の対応と報告のペースやレインズ登録までの日となっています。

一般媒介契約

複数の不動産会社と契約ができる媒介契約になります。複数の不動産会社に依頼できる一方、売却活動の報告義務はとくになく、双方にとって最も縛りのない契約形態となります。

3つの媒介契約の比較表

専属専任媒介契約の特徴・メリット・デメリット

専属専任媒介契約の特徴

3つの媒介契約の中で最も制約があるのが専属専任媒介契約です。

専属専任媒介契約の特徴は1社のみと締結し、締結した不動産会社に必ず仲介をお願いする。という内容の契約になります。もし自分の知り合いの方が購入を希望したとしても、媒介契約を締結した不動産会社に仲介を依頼する必要があります。

契約期間は最長3か月、契約した不動産会社はメールや電話など、なんらかの方法で7日間に1度は売却活動の報告をする義務が発生します。

専属専任媒介契約のメリット

不動産会社にとって、専属専任媒介契約は売買契約が成立すれば必ず仲介手数料を得られます。そのため、SUUMOやHOMES、athomeといった有料の不動産ポータルサイトへの掲載や、折込広告の活用など、広告宣伝費をかけ積極的に販売活動を行うことができ、売主にとっては集客が期待できます。

また、専任となった不動産会社のもつ物件や過去事例、物件の周辺情報など様々な情報を通して、積極的な売却活動の助言や購入希望者へ適正なアドバイスや交渉も期待できます。

積極的な販売活動が行えるため、結果的に一般媒介契約よりも早期に売却を完了できるケースも多々あります。

専属専任媒介契約は1社のみの締結となるため、物件内覧のスケジュール管理や空き家の場合の鍵の管理や内覧対応などは不動産会社にお任せすることが出来ます。
また、もし遠方にお住いの場合は鍵を預けておくだけで、内覧対応まで不動産会社が行ってくれます。

専属専任媒介契約のデメリット

1社のみに任せる契約となるため、専属専任媒介契約を結ぶ不動産会社の販売力・買主の集客力に依存する形になります。

集客力や販売力が無い不動産会社だった場合、なかなか売買契約が成立しないケースや、本来の適正価格よりも低い価格まで値下げしなければ売れないなどのケースもゼロではありません。

専任媒介契約の特徴・メリット・デメリット

専任媒介契約の特徴

専任媒介契約も1社のみに任せる契約ですが、専属専任媒介契約と最も違う点は、自分自身で買主を見つけた場合は不動産会社を通さなくてもいい。つまり仲介手数料を支払う方法でなくてもいいという点になります。

また、契約期間は専属専任媒介契約と同じく最長3か月ですが、売却活動報告のペースは専属専任媒介契約より7日間長い、14日間に1度の報告義務になっています。

専任媒介契約のメリット

こちらも専属専任媒介契約と同様、不動産会社は競合会社と競う必要がないため、コストを投じた集客活動・販売活動を実施するケースが多くなっています。

また、こちらも専属専任と同様にスケジュールや空き家の鍵管理は不動産会社に一任することで、余計な手間を省くことが出来ます。

専属専任と異なる点として、親族や知人など、不動産購入者を自分で見つけられた場合、不動産会社を通さずに売買契約を締結することも可能となるため、仲介手数料をゼロにすることも可能です。。

専任媒介契約のデメリット

専属専任媒介契約と同様に、1社のみの契約となるためその不動産会社の販売力と買主の集客力によって、結果は異なってきます。

また、専属専任媒介契約よりも報告義務のペースが7日間も長いため、リアルタイムな売却活動の共有は専属専任媒介契約よりも劣ってしまいます。

一般媒介契約の特徴・メリット・デメリット

一般媒介契約の特徴

一般媒介契約とは、複数の不動産会社へ売却活動を依頼できる契約になります。

不動産会社は売主に対して活動報告の義務はなく、不動産流通機構（レインズ）への登録義務もありません。
3つの媒介契約の中で最も制約が少なく、双方にとって自由度が高い媒介契約と言えるでしょう。

一般媒介契約のメリット

好きなだけ不動産会社と契約が出来るため、それぞれの特徴や対応を比較してみたり、競わせたりすることが可能となります。また、不動産流通機構（レインズ）への登録義務がないため、周囲に売却活動を行っていることを知られないようにすることも不可能ではありません。

一般媒介契約のデメリット

不動産会社としては、自社で契約できない可能性が十分あることから、コストをかけた販売活動を行うかどうかは検討が必要になります。需要の高い物件ではない場合、コストをかけた販売活動が行えず、なかなか買主が見つからない等のケースもあります。

また、複数社から内覧希望が入るため、売主様自身でスケジュール調整をおこなう必要があり、空き家の場合は鍵の管理も売主様で行っていただく必要があるため、多くの手間がかかってしまいます。

逆に販売活動報告は届きませんので、現在の販売活動状況の良し悪しが把握しにくくなっています。

媒介契約を結ぶタイミングとは？

一般的に媒介契約締結は査定の完了後

媒介契約の締結は、不動産会社に相談し査定などが完了した後となります。

もし複数の不動産会社に査定依頼を行ったならば、各社の提案条件を比較検討したのち、専属専任か専任なら1社に絞らなければなりません。

なお、売却査定は当社では無料で行っております。
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不動産会社を選ぶポイント

不動産会社を選ぶ際、重要視されるポイントのひとつに販売価格があります。査定後に提案する販売価格は不動産会社ごとに異なるケースがよくあります。

出来るだけ高値で売却したい、だから最も高値の査定額をつけた不動産会社に決める。この選択には注意が必要です。

例えばその価格が相場よりも高値だった場合、なかなか売却が進みません。売却が成立しなければ値引きをおこなう必要が出てきます。売れずに残ったため値引きすることになった場合、築年数は当初よりも経っている、需要が当初よりも減ったなど様々な要因から当初の相場よりも低くなってしまう可能性があります。

不動産会社からの提案を比較・検討する場合、売り出し価格の高低だけではなく、不動産会社としての販売力や買主の集客方法や集客力など、総合的に検討を行う必要があると考えています。

まとめ

不動産売却時に不動産会社と結ぶ媒介契約には3つの種類があります。
「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」は１社のみ、「一般媒介契約」は複数社と契約を結ぶことが可能となります。

もし、自分のペースでゆったりと売却活動を行いたい、などのご要望が無いのであれば、売主様自身の内覧スケジュール管理の手間や、空き家の鍵管理などの手間が省かれるため、1社に絞る「専属専任」か「専任」にすることをおすすめいたします。

売却査定や売却相談は無料で行っておりますので、少しでもご検討の必要がある場合はお気軽にお近くの店舗までご相談ください。