最近よく聞かれるようになった「リースバック」や「リバースモーゲージ」という言葉。

それぞれシニア世代が老後を見据えた資金調達のために活用されている方法です。今回はリースバックとリバースモーゲージのそれぞれの違いや特徴についてご紹介させていただきます。

リースバックとリバースモーゲージの概要

リースバックとは？

リースバックとは、自宅をリースバック業者に売却して資金を得たのち、賃貸借契約を結びそのまま住み続ける仕組みを指します。

リバースモーゲージとは？

リバースモーゲージとは、自宅を担保に金融機関から「融資上限額」まで定期的もしくは随時融資を受け、契約中の返済は月々利息分のみ、契約者が亡くなるなど契約が終了した時点で自宅を売却するなどして元本を一括返済する仕組みです。

リースバックの詳細について

自宅を売却したのち、そのまま住み続ける事が出来るリースバック。「家を売る」と「家を借りる」がセットになったサービスです。

リースバックのメリット

短期間で資金調達が可能

家を売るためには販売活動が必要ですが、リースバックならリースバック業者への売却のため短期間で資金調達が可能になります。

売却していることを近隣に知られない

通常の売却は売り物件としてポータルサイトなどに掲載されることが多くありますが、リースバックはそれらの必要がないため近所に知られることなく売却を完了させることが出来ます。

引越しや転居先探しの手間が不要

売った家に住み続けるため、仮住まいの手配や新居探しや引越しといった手間は必要ありません。また、新天地での生活など環境の変化もありません。

リースバックのデメリット

家賃の支払いが必要になる

売却後は賃貸として住み続けるため、家賃の支払いが発生します。

通常の売却の方が高く売れる可能性がある

通常の売却は市場の相場を見定め、出来るだけ高値で売れるよう時間をかけて売却活動を行いますが、リースバックは買取後に一定期間賃貸として貸し出す事を前提に利益の計算を行うため、利回りを考慮した結果、通常の売却よりも低くなってしまうことがあります。

賃貸として借りられる期間が定められている場合がある

賃貸として貸し出したのち、売却するなどして利益を得る前提となるため、賃貸借契約で期間を設定する定期借地契約となるケースが多々あります。

その場合、契約終了時に住み続けるための再契約は、貸主と借主の双方の合意がなければ行うことが出来ません。

リースバックを利用するケース

老後資金やセカンドライフの事業資金調達

使用用途が定められていないため、老後の生活費や娯楽費用、新たな事業を開始するための事業資金など、様々な用途で使用することが出来ます。

住宅ローンの返済やその他のローンの返済のため

売却益で住宅ローンを完済できるのであれば、住宅ローン返済中であったとしてもリースバックを利用することが可能です。また、月々のローン返済が家計を圧迫している場合、得た資金を返済に充てることが出来ます。

相続資産の整理のため

もしもの時のために、家を売って現金化しておくことで相続人に均等に分配できるようになります。また、自宅を相続する人がいない場合、相続後の売却の手間を減らすことも出来ます。

リバースモーゲージの詳細について

自宅に住み続けながら、自宅を担保に金融機関から融資を受け、契約者が亡くなるなど契約が終了すると不動産を売却して借入金を一括返済する、高齢者向け貸付制度です。

リバースモーゲージのメリット

高齢者でも利用できるシニア向けのローン

リバースモーゲージは一般のローンと異なり、亡くなるなど契約が終了した時点で元本を不動産の売却か、相続人の一括返済で完済させるローンとなり、高齢者向けのローンとなっています。

月々の返済は利息のみ

契約期間中の月々の返済は利息のみとなるため、支出の負担をおさえることが出来ます。

リバースモーゲージのデメリット

長生きすることで融資額が増える

借り入れは融資限度額に達するまで定期的か随時行われます。長生きすれば融資限度額に達してしまい、それ以上の借り入れが出来なくなる可能性があります。

相続人の同意が必要

金融機関によって異なりますが、相続人が残債を負担するタイプと、相続人が返済しなくてよいタイプがあり、推定相続人の同意が必要な場合があります。

金利上昇や不動産価値の下落のリスク

金利は変動金利となっているケースが多いため、金利が上昇すると月々の返済額が高くなってしまいます。また、土地や建物の不動産価値が下落した場合、融資限度額が見直される可能性があります。

使用用途が決められている場合がある

シニアの生活資金としての融資の側面があるため、事業資金や投資目的での使用を認めていない場合があります。

リバースモーゲージを利用するケース

相続しても自宅に住む人がいない

相続人が自宅に住む可能性が低い場合、相続後の手間やトラブル解消のために利用されるケースがあります。また、現金化することで生前贈与も可能になります。

住宅ローン残債の一括返済

住宅ローンの支払いが家計を圧迫している場合、借り入れた資金で返済すれば利息のみの支払いのため、支出を抑えられます。

老人ホームの一時金として

将来入居を考えている老人ホームの入居時の費用として使用されるケースもあります。

リースバックやリバースモーゲージ以外のシニアの資金調達方法

家を売る

自宅を売却して資金を得る方法です。

この場合、新居を探す必要があり、新居が賃貸住宅なら家賃、新居も住宅ローンを利用して購入するいわゆる買い換えなら住宅ローンの月々の返済が必要になります。

不動産担保ローン

自宅を担保に資金を得る方法です。金融機関からの借り入れとなり、返済は毎月元本＋利息を返済していきます。ローンのため審査や条件があり、返済が滞ってしまった場合は家を手放す可能性もあります。

リースバックとその他の比較

まとめ

老後のために、マイホームを元手に資金調達を考える。
その方法はいくつかありますが、それぞれにメリット・デメリットがあります。

福屋不動産販売では、住宅の売却はもちろん提携業者と連携したリースバックも行っています。
どちらがいいかわからない。色々と相談したい。

そのような際はお気軽にお問い合わせください。
福屋不動産販売のリースバックページはこちら