今住んでいる家を売って、新しい家に引っ越したい。
転勤や家族構成の変化、田舎への移住などライフスタイルの変化によって、家の住み替えをご検討の方も多いかと思います。

そんな時、住宅ローンを完済していれば、新居を見つけてからゆっくりと売却活動を行っていけばいいですが、住宅ローンを完済していない場合はそうはいきません。

住宅ローンが残っている場合、家は売れない

今住んでいるマイホームの住宅ローンが完済できていない場合、家を売ることが出来ません。

なぜか。
金融機関は住宅ローンの融資を行う際、万が一返済が滞ったら家を売って回収するために、金融機関は家を担保とする権利である抵当権を設定します。

住宅ローンが完済できていない場合、抵当権を外すことが出来ないため、売買契約を結ぶことが出来ず、家の売却が成立しません。
もし、住み替えを行う場合、売却で得た現金と貯金などの自己資金で、まずは住宅ローンを完済する必要があります。

住宅ローンが残っている家を売るためにどうしたらいい？

家を売った売却益で完済できるかどうかがポイント

家を売って得た現金で住宅ローンを一括返済できれば問題はありません。
つまり、今の家の不動産価値が住宅ローン残債よりも高ければいいのです。

不動産価値が住宅ローンより高く、売却益で一括返済できる状態を「アンダーローン」といます。
逆に不動産価値が住宅ローンより低く、売却益で一括返済できない状態を「オーバーローン」と言います。

オーバーローンは家の価値よりも融資額が大きい状態を指しており、オーバーローン状態の家を売ることは原則できません。

売却してもローンが残ってしまう場合

家を売った売却益だけではローンが完済できない場合どうすればいいでしょうか。

もし、新居を賃貸とした場合、旧居の住宅ローンの返済と新居の家賃を払う必要が出ますので負担が大きくなってしまいます。
また、新居もマイホームとして購入したいと思っても、現金一括でない限り新たな住宅ローンを組む必要が出てきます。ダブルローンにより負担は大きく増加しますが、まず住宅ローン審査に通ることが厳しくなっています。

旧居のローン残債と新居の購入資金を合わせられる住み替えローン

現在の住宅ローンを売却益で完済できなかった場合、その残債と新たな新居購入のための融資を合わせることが出来るのが住み替えローンです。

住み替えローンについての概要やメリットとデメリットなどをご紹介させていただきます。

住み替えローンとは？

住み替えローンとは、今の家の住宅ローン残債と、新居を購入するための資金を合わせて借り入れることが出来るローンです。

そのため、オーバーローンであったとしても、住み替えローンであれば住み替えが出来ると言えます。
しかし、住み替えローンは新居の購入資金よりも多くの借り入れを行うケースが多いため、審査が厳しいなどの条件もあります。

住み替えローンの借り入れのイメージをご説明させていただきます。

住宅ローン残債と家を買う時の資金を合わせて借り入れる

例を挙げてご説明させていただきます。

【旧居を売る】

• （１）現在2,000万円のローン残債がある。
• （２）不動産価値から売却益は1,300万円となる見通し(売却価格-手数料=売却益)
• （３）貯金は200万円までなら工面できる

ローン残債2,000万円-(②売却価格1,300万円+③貯金200万円)=500万円
今回、返済しきれない住宅ローンが500万円

【新居を買う】

1,500万円のマンションを買いたいと思っており、資金は全て住宅ローンにしたいと考えている。

住み替えで必要な借入総額

旧居の残債500万円＋新居購入資金1,500万円＝2,000万円

この例の場合、旧居のローンと新居のローンを合わせた2,000万円借り入れなければなりません。
住み替えローンとは、上記のように旧居と新居のローンを一度に借り入れる事が出来るローンとなります。

住み替えローンで借りる金額は購入する家の価格よりも高くなる

借り入れ額の2,000万円は、新居価格1,500万円よりも多い額になります。もしすぐに返済が滞ってしまった場合、金融機関は担保である家を売っても2,000万円を取り戻すことは難しくなります。

そのため、金融機関による審査が厳しくなるなど、住み替えローンにもメリットやデメリットがあります。

住み替えローンのメリット

住み替えローンのメリットは大きく2点あります。

• （１）旧居の住宅ローンの残債があっても新居を購入することが出来る
• （２）旧居と新居のダブルローンを支払わなくてよい

（1）旧居の住宅ローンの残債があっても新居を購入することが出来る

先にご説明した通り、金融機関が設定した抵当権を抹消するために、住宅ローンを完済しなければ家を売ることはできません。
そのため、家を売って得た売却益で住宅ローンが完済できるかどうかが重要になります。

住宅ローン残債 ― 売却益と自己資金＝残債あり？なし？

通常、売却益で住宅ローンを完済できないオーバーローンの場合、家を売ることが出来ません。
しかし、住み替えローンを利用すれば、旧居の住宅ローン残債を住み替えローンの借入資金で支払い完済することが出来るため、今お住まいのマイホームを売って、新しい家を購入することが出来ます。

（２）旧居と新居のダブルローンを組まなくても良い

ダブルローンとはその名前の通り二重でローンを組むことです。旧居の住宅ローンの支払いを継続しつつ、新居購入の住宅ローンを組むとダブルローンとなります。

ダブルローンは購入を先に行うケースで利用されることが多いのですが、審査が厳しく支払いの負担も大きくなってしまいます。

住み替えローンを利用することで、支払いが一本化され、利息分の費用や手間がダブルローンに比べると軽減されます。

住み替えローンのデメリットや懸念点

一方で住み替えローン利用におけるデメリットや懸念点もあります。

• （１）金融機関の審査が厳しくなる
• （２）金利が住宅ローンより高くなる
• （３）旧居の売却と新居の購入日を同じ日にする必要がある

（１）金融機関の審査が厳しくなる

新居の購入価格以上の借り入れを行うため、金融機関は必然的に住宅ローンの融資審査よりも厳しくなる傾向にあります。
そのため、住宅ローンよりも借り入れ出来る限度額が低くなってしまったり、年齢や年収、勤務先や勤続年数、過去の借り入れや現在の借金などの融資条件が良くない場合、融資を受けること自体が難しくなってしまいます。

（２）金利が住宅ローンより高くなる

住宅ローンは国から優遇措置がなされているため、利息は低く設定されています。
一方で住み替えローンに優遇措置は適用されません。そのため、住宅ローンよりも利息が高くなるため、その分金利も高くなります。

（３）旧居の売却と新居の購入日を同じ日にする必要がある

住み替えローンでは、「旧居の売却」「旧居のローン返済」「住み替えローン借り入れ」「旧居のローン完済」「新居の購入」を同時に手続する必要があります。

そのため、今の家の売却日と新居の購入決済日と引渡し日を同じ日に調整する必要があります。
つまり、住み替えにおいて売却活動と新居探しを同時に行わなければなりません。

住み替えローンで住み替えるときの流れ

• （１）住宅ローン残債の確認と住み替えローンプラン検討などの事前準備
• （２）売却活動を行う不動産会社を選び売却活動を行う
• （３）新居を探し購入を進める

（１）住宅ローン残債の確認と住み替えローンプラン検討などの事前準備

まずは住宅ローンの現状や資金状況を把握してください

• ・住宅ローン残債の確認
• ・マイホームの売却相場、想定売却益を知る
• ・ローン返済や新居購入時の頭金として使用する自己資金を把握する

（２）売却活動を行う不動産会社を選び売却活動を行う

つぎにマイホームの売却活動を依頼する不動産会社を探す必要があります。
住み替えローンは購入と売却の契約日を同時にする必要があるため、不動産会社には「住み替えローンを利用する」旨は必ずお伝えください。

（３）新居を探し購入を進める

ご希望のエリアや条件に沿って家さがしを行ってください。
購入物件の価格が住み替えローンの借入額を左右するため、返済に無理のない範囲の物件を探すことが重要です。

住み替えは購入・売却のどちらを優先して進めた方がいいの？

購入と売却を同時に進め、住み替えローンのために契約日を同じにすることは、現実には難しい作業となります。購入と売却、どちらを優先するかは一長一短だと感じています。

新居探しを優先する「買い先行」

新居の価格がわかる事で借入額を決める事ができます。また、時間が足りず希望通りの物件が見つけられなかったということも少なくなります。

購入の場合、定めた期限内に現在の住居が売れなければ、新居の売買契約を無効にできる「買い換え特約」などの制度もあるため、もし気に入った物件が見つかった場合は売主に相談してみてください。

旧居売却活動を優先する「売り先行」

売り先行にすると、ローン残債の目安などがわかり、新居に掛けられる費用がどの程度なのかを把握することができ、住まい探しの条件が具体的になります。

まとめ

住み替えローンとは、住宅ローンが残っている場合でも、新居の融資と合わせることが出来るローンになります。

旧居と新居のローンの一本化やオーバーローンでも住み替えが出来るなどのメリットがある一方で、金融機関の審査は厳しくなり、金利も高くなってしまうというデメリットもあります。

そして、旧居の売却日と新居の購入日を同日に行う必要があるため、不動産会社としっかりと協力して進めていく必要があります。

福屋不動産販売では、首都圏・近畿・福岡の90店舗以上の直営店が購入・売却のサポートを行います。住み替えをご検討の際は是非一度お気軽にご相談ください。