転勤や転職、定年や移住などライフスタイルが大きく変化するときに「家の住み替え」を検討するケースがあります。

そんなとき「今の家の住宅ローンがまだ返済中だけどどうすればいい？」「家の売却と購入は同時に出来るの？」「家を売るのと買うのとどっちを先にした方がいいの？」など、さまざまな疑問が浮かんできます。

今回は家の住み替え・買い換えを考え始めたときの疑問や不安を解消すべく、ポイントや流れについてご紹介させていただきます。

住み替えの事前準備「家を売る」と「家を買う」

住み替え準備「家を売る」のポイント

現在お住まいの家を売却するために重要なポイントは「住宅ローンの残金」と「家の不動産価値（売り出し価格）」です。

住まいの売却は、売却が成立した時点で住宅ローンを完済する必要があります。もし完済できない場合、金融機関の設定した抵当を外すことが出来ないため、売買契約は成立せず売却は行えません。

まず住宅ローンの残債がいくらあるのかを正確に把握しておく必要があります。

売却できる「アンダーローン」
売却できない「オーバーローン」

不動産価値が住宅ローンより高く、売却益で一括返済できる状態を「アンダーローン」と言います。
逆に不動産価値が住宅ローンより低く、売却益で一括返済できない状態を「オーバーローン」と言います。

今の家がいくらで売却できるのかは不動産査定を行えば大体の価格を把握することが出来ますが、まずは物件サイトなどで同じ地区にある物件種別、築年数や間取りなどが類似している物件の売り出し価格を参考にするとよいと思います。

住み替え準備「家を買う」のポイント

住み替え時の購入において「どんな家を購入するのか」と「購入に充てる資金」がポイントになります。

購入する家によって引渡し日は異なるため、場合によっては仮住まいや2度の引越しが必要になります。その場合、家を買うための資金の他にも諸経費がかかってきますので購入に充てる資金を把握しておくことも大切になります。

注文住宅への住み替えを検討する場合

注文住宅は着工から竣工し引き渡しまでに3～6か月ほどかかってきます。また、土地の購入やハウスメーカーや工務店との契約、設計などを含めるとさらに期間が延びるため、売却の決済日と合わせることはとても難しくなります。

その他、土地購入と家の施工費用の支払い時期や仮住まいの有無や引越し費用など資金繰りも重要になってきます。

建売住宅への住み替えを検討する場合

建売住宅の場合、注文住宅よりも期間が短くなり、すでに完成している場合は数週間で決済という可能性もあります。いいと思った物件が建売住宅だった場合、現在の家と新居のダブルローンになる可能性に気を付けなければいけません。

中古物件への住み替えを検討する場合

中古物件は一戸建て・マンションともに、売主との交渉次第となるため、決済日の融通をきいてもらえるケースが多々あります。住み替え日を合わせることが出来るのであれば、余計な支出を防ぐことが出来ます。

住み替えの手順・方法は２つ

住み替えの理想は、「売却活動」と「物件探し」を同時に行い、調整しながら売却と購入を同時に行う「同日決済」です。

しかし、同時に進めていたとしても双方のタイミングを合わせることはとても難しく、どちらか先に行わなければならないケースが多々あります。

そのため、住み替えの手順は「売る」を優先する売却先行と「買う」を優先する購入先行の2つに分かれます。

それぞれに良い点や注意点がありますのでしっかりと把握しておくことが重要です。

売却先行の住み替え

マイホームを売ることを優先する売却先行の住み替えは、売却を行った後に購入の契約をする手順の住み替えとなります。

売却先行の良い点

購入の資金作りができ、資金計画も立てやすい

先に売却を行い、そこで売却資金を得ることができるため、それを購入のための資金にあてることが出来ます。

また、住宅ローン残債があったとしても、完済した後あらたな住宅ローンの契約となるため、ダブルローンを避けることができ、資金計画は立てやすいと言えます。

売却先行の注意点

購入する物件探しがポイント

購入物件でよい物件がタイミングよく見つかるかどうかが重要になります。もし早々に売却が出来た場合、急いで探さなくてはならなくなり、妥協せずに条件に合う物件探しの難易度が上がってしまいます。

仮住まいや引越しなどの費用がかかる場合がある

引渡しまでに新居が決まっていない場合、仮住まいとなる家を探さなければなりません。また、引越しも2度行う必要があるため、その分諸経費の負担が大きくなります。

購入先行の住み替え

購入先行の住み替えは、売却よりも新居探しと購入を先に行ってから売却を行う手順の住み替えとなります。

購入先行の良い点

新居探しに時間をかけられる

購入先行の場合、住みながら希望の条件の物件をしっかりと探すことが出来ます。売却先行の場合は引渡しを考慮した物件探しが必要ですが、購入先行は買った後に売却するため、家探しにこだわることが出来ます。

また、売却先行と違って引越しは1回のみ、仮住まいを用意しておく必要もありません。

購入先行の注意点

一時的に2つの家の所有権を持っていることになる

新居を買った後、旧居を売却するまで一時的に2つの家を所有していることになります。

もし住宅ローンの返済が終わっておらず、新居も住宅ローン契約を行った場合、二重ローンとなり月々の返済額が大きくなってしまいます。また、売却が思うように進まなかった場合、売却価格を下げて早期売却につなげるなどの判断が必要になります。

まとめ

住み替えの理想は「買い」と「売り」を同時に行うこと

住み替えの理想は、購入と売却の決済日を同日に行うことです。
そうすれば、資金や手間などすべての面で最も効率的に行うことが出来ます。

しかし、そのためにはそれぞれのスケジュール調整や旧居の購入希望者と新居の売主へ同時に交渉を行っていく必要があります。

特に、家の売却を行う不動産会社はしっかりと選ぶ必要があります。

福屋不動産販売では、90店舗以上の直営店のネットワークを活かして、お客様の売却と購入のサポートを同時に行うことが出来ます。住み替えをご検討の際は是非お気軽にご相談ください。