離婚時に夫婦が共同で築いた財産は財産分与で分けなければなりません。では、持ち家の住宅ローンが残っていた場合、その支払いはどうなるのでしょうか。

今回は離婚時に住宅ローンの残債があった場合、その支払いは誰が行うのかについてご説明させていただきます。

離婚後の住宅ローンの支払い義務は住宅ローンの名義人のみ

まず、結論ですが住宅ローンの残債の支払い義務は住宅ローンの名義人のみにあります。
また、住宅ローン残債は、離婚時の財産分与の対象ではありません。

つまり、もし住宅ローン残債が2,000万円だった場合、二人で折半して1,000万円ずつ支払うのではなく、名義人が2,000万円を支払う必要が出てきます。

住宅ローンの名義人でなければ支払わなくてもいい？

住宅ローンの負債を折半するのが一般的

支払う義務は名義人にありますが、とはいえ住宅ローンは負債となってしまうため、一般的には夫婦の共同財産の総額から残金を折半するケースが多くなっています。

まずは離婚前にお互いにしっかりと話し合い、財産分与や住宅ローンのそれぞれの支払い額などを決めることが大切です。

家の名義人と住宅ローンの名義人は別

家の名義人と住宅ローンの名義人とは異なりますのでご注意ください。
家の名義変更は変更が比較的簡単ですが、住宅ローンの名義人の変更は難しくなっています。

連帯保証人になっている場合はどうなる？

住宅ローンを組んで、夫婦でマイホームを購入する時、住宅ローンの名義人が夫、連帯保証人が妻。といったケースもあります。
その状況で離婚した場合どうなるのかについて簡単にご紹介させていただきます。

連帯保証人になっていたらどうなる？

もし名義人が住宅ローンを支払えなくなってしまった場合、連帯保証人は名義人に変わって残債を返済しなければならなくなります。もし連帯保証人も支払えない場合、財産の差し押さえなどが発生します。

連帯保証人になっていた場合、婚姻関係は特に関係がありませんので、離婚しているからもう他人とはいきません。

離婚するとき連帯保証人から外れたい

連帯保証人を変更することはとても難しくなっています。
まず、連帯保証人をゼロにすることはできませんので、連帯保証人から外れたいと考えた場合、他の連帯保証人を立てる必要があります。この場合、名義人のご両親やご兄弟がなることがほとんどです。

しかし、連帯保証人の変更が認められるケースは住宅ローンの支払い能力がある場合に限ります。

変更となる方自身に住宅ローンが無いことはもちろん、自己資金にゆとりがあり、収入が多く、名義人の残債を返済できるほどの余裕のある人でないといけないため、他の連帯保証人を変更出来たケースは多くはありません。

離婚するとき、住宅ローンが残っていたらどうすればいい？

住宅ローン関連で確認した方がよい事

家の名義人

基本的に家を売却することができるのは家の名義人だけです。
もし家の名義人が分からない場合、法務局で登記簿謄本を取得すれば調べることが可能です。

住宅ローンの名義人

先に申し上げた通り、住宅ローンの返済義務は住宅ローンの名義人にあります。住宅ローンの名義人は、契約をした時の金銭消費貸借契約書などで確認することが出来ます。

住宅ローン残債

残りいくら支払わなければならないのかを把握する必要があります。
毎年届く残高証明書や返済予定表などで確認することが出来ます。また、必要な書類を提出することで金融機関にて再発行手続きも可能となりますので、紛失した場合などは問い合わせてみてください。

家の価値を調べる

家を売ることで住宅ローン残債を完済することが出来るかを知るためにも、現在の家の価値がどの程度なのかを把握しておく必要があります。
もし、家を売っても住宅ローンを完済できないと分かった場合、金融機関が設定した抵当権を外すことが出来ないため、売買契約が成立せず、売ることが出来ません。

必要であれば、不動産会社に査定を依頼するなどして、現在の家の価値を把握しておくとよいと思います。

金融機関に連絡をする

離婚が決まったら、まずは住宅ローンを組んでいる銀行などの金融機関に相談することをおすすめします。離婚成立後に必要な手続きなどがあるため、早めに連絡をして今後の事を相談しておくとよいでしょう。

相手と話し合い、決めておいた方がよい事

家をどうするのか（名義はどうするのか、だれが住むのかなど）

「家を売る」「家を売らずに夫が住み続ける」「家を売らずに妻が住み続ける」「夫婦の共有名義としておく」など、今の家をどうするのかはとても重要になりますのでしっかりと話し合い合意形成することが大切です。

住宅ローンの支払いをどうしていくのか

住宅ローンは多くの場合、一般的には折半して負担するケースが多いようです。
妻と夫の支払いの割合や、負債額を財産分与にどのように反映させるのか、この先の養育費などで相殺するのかなど、こちらもしっかりと話し合い合意形成することが重要になります。

離婚時にローン残債がある家をどうする？

離婚時にローンが残っている家を売る場合

オーバーローンとアンダーローン

家の売却ではローンが完済できない状態を「オーバーローン」といいます。
家の売却でローンを完済できる状態を「アンダーローン」といいます。

オーバーローンのとき

自己資金を足しても完済ができないオーバーローンの場合、金融機関が設定した抵当権を外すことが出来ないため、基本的に家を売ることが出来ません。

アンダーローンのとき

家を売却して得た現金で住宅ローンを返済することが出来ます。その場合の一般的な手順は下記の通りとなります。

• （１）不動産会社に相談し売却方針や売り出し価格などの提案を受ける
• （２）不動産会社と媒介契約を締結し、売却活動開始
• （３）各々の転居先を見つけておく
• （４）買主が見つかれば売買契約を締結し引き渡す
• （５）売却益で住宅ローンを一括返済する
• （６）ローン完済後、諸経費などを引いてさらに売却益が残れば、二人で財産分与する

家を売る方法は「不動産仲介」「不動産買取」の2パターンあります。
FUKUYAグループではどちらもご相談いただけますので、ご要望があればまずはお気軽にご相談ください。

離婚後も家を売らずに住み続ける

住宅ローンの名義人がそのまま住み続ける

自分が住み続ける家を自分で払い続けるため、離婚時のトラブルになりにくいケースとなります。ポイントとして、住宅ローンの名義人でない方が共同名義や連帯保証人になっていないかを確認してください。

名義人でない方が住み続ける

お互いの意思や子供の環境維持のためなどの理由で、名義人が住まない選択をするケースもあります。

例えば夫が住宅ローンの名義人の家に、妻と子供が住み続ける。そのような場合のリスクとして「夫が住宅ローンの支払いを滞った場合」強制的に立ち退かなければならなくなります。
また、もし家の名義も夫となっている場合、勝手に家を売ることも可能になります。

先々でトラブルとならないよう、ローンの支払いについての取り決めを公正証書に残しておく。家の名義人を妻に変更するなどの対策が必要となります。

もし、自己資金に余裕があるなどの場合は、「住宅ローンの名義人を変更する」「住宅ローンを別の金融機関に借り換えする」なども選択肢に入ってきます。

住宅ローン残債が少ない場合は借り換えなどを検討

もし住宅ローン残債が少ない場合、金融機関に相談することで借り換えが出来ることがあります。ただし、現在の持ち家の不動産価値や現在の収入なども影響してくるため、まずは金融機関へご相談ください。

まとめ

離婚時に住宅ローンが残っていた場合、支払い義務は「住宅ローンの名義人」です。
しかし、一般的に住宅ローンの支払いも、どちらか一方ではなくそれぞれが負担するケースが多いため、事前の話し合いが重要になります。

住宅ローン関連で確認した方がよい事

• ・家の名義人
• ・住宅ローンの名義人
• ・住宅ローン残債
• ・家の価値を調べる
• ・金融機関に連絡をする

相手と話し合い、決めておいた方がよい事

• ・家をどうするのか（名義と居住者）
• ・住宅ローンの支払いをどうしていくのか

家に関するご相談はお気軽にお問い合わせください。