離婚により夫婦関係を解消することになったとき、結婚後に築いた財産を分配する財産分与を行います。財産分与とは預貯金などのお金だけでなく、マイホームも結婚後に購入していれば分与の対象になります。

もし離婚するとき、マイホームに住宅ローンが残っていたら？

今回は離婚するときのマイホームの財産分与や住宅ローンの残債があった場合の流れなどについてご紹介させていただきます。

マイホームを売却する際の流れは以下のコラムをご参考ください。
コラム：離婚でマイホームを売却。不動産査定から売却完了までの流れ

離婚時に行う財産分与とは？

財産分与とは

夫婦が結婚した後に築いた財産を、離婚時に公平に分配する事を財産分与と言います。築いた財産とは、貯金やマイホームなどのプラスの財産はもちろんですが、マイホーム購入時に利用する住宅ローンなどマイナスの財産も対象です。財産分与の対象となるものは以下の通りです。

財産分与の割合や実施までの期間

財産分与の割合は原則2分の1です。
夫婦共働きでも、一方が専業主婦でもその割合の原則は変わりません。だだし、医師や弁護士などのように、努力を重ねて獲得した資格があるからこそ財産が築けたケースなどは、財産形成の貢献度を考慮される可能性はあります。

この財産分与の割合は、当事者間で合意が得られれば変更ができます。一刻も早く離婚を成立させたいから財産分与の割合を譲歩する。なども可能になります。

また、財産分与を請求することが出来る期間は離婚成立から2年間となります。そのため、財産分与は離婚してから2年以内に行うほうがよいでしょう。

財産分与の種類

財産分与にはいくつかの種類があります。一般的な財産分与のイメージは清算的財産分与を指しています。その他の財産分与も簡単にご紹介いたします。

（1）清算的財産分与

夫婦で築き上げた財産は共有財産であり、それぞれの貢献度に応じて公平に分配しようという考え方です。なお、貢献度は働き手・専業主婦/専業主夫のどちらも同じとなります。

なぜなら、働き手が収入を得る一方で、専業主婦/専業主夫は家事や育児を行ってきており、働き手は家事や育児を任せているからこそ働けていたため、それぞれ貢献度は同じとなり、それぞれに2分の1の財産を受け取る権利があります。

（2）扶養的財産分与

離婚をした場合、一方の経済力が弱く離婚後の自立が困難となる、生活に困窮する、といった事情から、その生計を補助するための扶養目的の財産分与を行うという考え方です。

例えば、一方が働いていなかったため当面の収入の目途がたたない、病気や高齢で働くことが出来ないなどの場合に、他方が生活費の補助となるお金を一定期間支払うケースなどがあります。

（3）慰謝料的財産分与

離婚原因を作った側が、相手方に対して慰謝料の代わりに多めに財産分与を行う考え方です。

不貞やDVなどで離婚要因を作った方は、相手側から慰謝料を請求される場合があります。
本来、慰謝料と財産分与は性質が異なるため、別個に請求することが原則ですが、それらを区別せず慰謝料を請求する代わりに財産分与で請求し支払いをするケースなどが該当します。

財産分与の割合を当事者間で決める

財産分与は当事者同士が納得するのであれば、当事者間の合意によって自由に定めることができます。

ただし、財産分与の対象が多く複雑な場合や、話し合いでは合意に至らずトラブルに発展するなどの場合には、弁護士に相談し解決を図る方がよい場合もあります。

一戸建て・マンションなど、マイホームの財産分与

結婚後に購入した一戸建てやマンションなどのマイホーム。
もし離婚となった場合、一戸建てやマンションなどの不動産はどのような財産分与の方法があるのでしょうか。財産分与の方法や売却するとなった場合の流れなどをご紹介いたします。

マイホームの財産分与の方法

どちらも住宅ローンが残っているかどうかが重要になります。

また不動産の名義人も知っておく必要がありますので、住宅ローンの名義人・連帯保証人、不動産の名義人を事前に調べておくことが重要です。

マイホームを売却して現金化し分配する

一戸建てやマンションなど、持ち家や不動産を売却し現金化して分配する場合、住宅ローンの有無によってポイントは大きく変わってきます。

(1)住宅ローンを完済している場合

買主希望者があらわれると売却を行うことが出来ます。売却価格から諸経費を引いた売却益を分配することになりますが、売却が成功するまで集客や内覧対応などの売却活動を行うため、すこし時間がかかってしまいます。

詳しくは下記コラムをご参考ください。

• コラム：家を売るときに必要な諸費用について
• コラム：離婚時の財産分与。持ち家を査定し売却するまでの流れやポイントについて
• コラム：一戸建てを売却する｜売却の流れについて
• コラム：マンションを売却する｜売却の流れや諸費用や税金などの費用について

(2)住宅ローンが残っている場合

住宅ローンが残っている場合、売却時点で住宅ローンを完済することが出来なければ金融機関の抵当を外せないため売買契約が成立せず、家を売ることは出来ません。

売買契約を行うためにも、売却益で住宅ローンを完済するか、足りなければ不足分を自己資金で支払い完済する必要があります。売却益で完済できるかどうかを把握するためには、不動産会社で査定価格を参考に検討する必要があります。

売却可能なアンダーローンの状態

不動産価格が住宅ローンよりも高い状態をアンダーローンと言います。この場合、売却益で住宅ローンを全額返済し、残った代金を分配することになります。
なお、この場合財産分与は買主が見つかり、売却が完了するまで財産分与は終わらないため、財産分与の期限である2年以内に完了させることがポイントになります。

売却が出来ないオーバーローンの状態

不動産価格が住宅ローンよりも低い状態をオーバーローンと言い、そのままだと売却は出来ません。
売却を完了し現金化するには、売却完了の時点で不足分を自己資金で補って完済するか、任意売却で家を売るかのどちらかしかありません。

住宅ローンが残っている場合、まずは査定価格を知ることからはじめる

マイホームの住宅ローンが残っている場合、まずは査定価格をしり、アンダーローンなのか、オーバーローンなのかを知る必要があります。
査定をご検討の際はお気軽にご相談ください。

マイホームにどちらか一方が住み続ける

マイホームにどちらか一方が住み続ける場合、下記4つのケースが考えられます。

• （１）住宅ローンを完済している場合
• （２）住宅ローンが残っていて、その名義人が住み続ける場合
• （３）住宅ローンが残っていて、名義人ではない方が住み続ける場合
• （４）住宅ローンが残っていて、住宅ローンが共有名義の場合

(1)住宅ローンを完済している場合

どちらか一方が不動産を所有し、所有しない方は代償金として現金を受け取るかたちが一般的です。その場合、代償金は不動産評価額の半分を現金などで受け取ることになります。

不動産の価値を調べるには、固定資産税の納税書で確認したり、不動産鑑定士に調査を依頼することで知ることが出来ます。

なお、不動産の所有者と名義人が異なる場合は名義変更も必要となります。

(2)住宅ローンが残っていて、その名義人が住み続ける場合

住宅ローンの名義人が住み続ける場合は、そのまま住みながら返済を続けるシンプルなパターンになります。この場合、不動産（プラスの財産）と住宅ローン（マイナスの財産）を共に引き受けるケースが多くなっています。

この場合のポイントは住宅ローンの連帯保証人になっていないかどうかです。
もし連帯保証人となっている場合、名義人の返済が滞ってしまった場合、返済を肩代わりしなければなりません。

連帯保証人になっている場合は、「住宅ローンは名義人が支払いもし滞納し肩代わりが発生したらその分は請求され、それの請求には応じなければならない」旨の公正証書を残しておくことが重要です。

(3)住宅ローンが残っていて、住宅ローンの名義人ではない方が住み続ける場合

夫が住宅ローンの名義人で離婚後も支払いを続け、妻や子が家に住むなどのパターンです。主に養育費の代わりや財産分与の減額時に選択されるケースが多くなっています。

この場合、万が一住宅ローンの返済が滞ってしまったら金融機関に差し押さえられてしまいます。そうなると立ち退かなくてはならなくなるため、あらかじめ返済に関するルールを公正証書で残しておくなどの対策が重要になります。

また、住宅ローンは契約者が住む事を前提とした契約のため、契約者が住まなくなる場合は金融機関から一括返済を要求してくるケースもゼロではありません。その場合は金融機関とよく相談することが大切です。

(4)住宅ローンが残っていて、住宅ローンが共有名義の場合

住宅ローンが共有名義の場合、単独名義と異なり複雑になります。

まず金融機関は夫婦の収入を合算して支払い能力の可否を判断しているため、単独名義に変更する・共有名義人を別人に変更するなどは、余程の資金力がない限り基本的には認められません。

また、住宅ローンは契約者が住む事を前提としているため一括返済を要求される可能性もあります。
単独名義に変更したい場合は別の住宅ローンへの借り換えを検討する必要があります。

まとめ

以上が離婚時の持ち家・マイホームの財産分与や住宅ローンについてのポイントになります。

• ●マイホームを売る場合
• ・売却して現金化し分ける
• ・住宅ローン完済　：問題なし
• ・住宅ローン返済中：査定価格が残金より高ければ問題なし、低ければ売却できない

• ●マイホームを売らずどちらかが住み続ける場合
• ・住宅ローン完済　：評価額の半分を現金などで支払い分配
• ・住宅ローン返済中：住宅ローン名義人と住む人がポイント
• ・名義人が住み続ける：住みながら返済(連帯保証人を要確認)
• ・名義人以外が住み続ける：公正証書などで条件を残す（金融機関とも要相談）
• ・共同名義の場合：複雑になる。場合によっては借り換えが必要（金融機関とも要相談）

マイホームの売却をご検討の際は、お気軽にご相談ください。