離婚することになり持ち家であるマイホームを売ることになったけど、どうすればいい？

一戸建てやマンションなどを売る機会は、多くの方が一生に1度や2度のこと。今回は離婚して家を売ることになったらどうすればいいのか。家を売るときのポイントや売却の流れについてご紹介させていただきます。

なお、離婚時にマイホームを売却するかどうかのご検討は以下のコラムをご参考ください。
コラム：離婚時の持ち家はどうする？住宅ローンや財産分与のポイントについて

離婚でマイホームを売却する前の確認事項

夫婦関係を解消することになり、今住んでいる持ち家を売却して財産分与する。

これは「マイホーム購入の時期は結婚した後」が前提となります。もし独身時代に購入していたとすれば、それは共有財産に入らないため、財産分与の対象外です。

結婚後に購入した一戸建て・マンションなどのマイホームを、離婚を機に売却を検討する場合、住宅ローンの残債があるかどうかがポイントになります。

住宅ローンの返済は終わっている

住宅ローンのすべて返済が終わっている場合は何の問題もありません。
早々に売却活動へ移行することが出来ます。

住宅ローンの返済がまだ終わっていない

住宅ローンの返済がまだ終わっていない場合は注意が必要です。

売却成立時に住宅ローンを完済しなければならない

家の売却は住宅ローン借り入れ時に設定された金融機関の抵当を外さなければ売却することが出来ません。

つまり、売却時に得た売却益で住宅ローンを一括返済、足りない場合は自己資金で補って完済出来なければ売買契約は不成立となってしまいます。

査定価格が住宅ローン残債より高いアンダーローンの状態

査定価格が住宅ローンより高い場合をアンダーローンと言い、売却が成立すればそのお金で一括返済が可能です。

アンダーローンの場合、返済後に残った売却益を財産分与で分配することになるため、売却完了まで財産分与は終わりません。

査定価格が住宅ローン残債より低いオーバーローンの状態

査定価格が住宅ローンよりも低い状態をオーバーローンと言い、売却完了時点で抵当を外すことが出来なければ売買契約が成立しないため、自己資金で完済できなければ売却は出来ません。

マイホームを査定しアンダーローンかオーバーローンかを見極める

売却を実施するためにも、まずはマイホームを査定し、物件価格を知る必要があります。
物件価格と住宅ローン残高を比較し、売却活動を行うかどうかご検討ください。

なお、福屋不動産販売では物件査定は無料にて行っておりますので、お気軽にご相談ください。
売却査定依頼こちら

離婚で家を売るタイミング

離婚協議の段階でマイホームを売ることが決まったとしても、売却を完了し売却益を得るまでにはある程度時間がかかってしまいます。

では、家を売るタイミングはいつがいいのでしょうか。離婚前に売却を終わらせる場合と離婚後も売却活動を行い売却する場合、それぞれのポイントをご紹介いたします。

離婚前に家を売る

離婚前に売却を完了させたい理由として、現金化を優先したい。離婚後の連絡を極力取りたくない。などのケースがあります。

離婚成立前に売却を完了させる方法としては、相場よりも割安で販売しスピーディーに売り切る。売却完了まで離婚を待つ。などがあります。

離婚後に家を売る

一方で離婚後に家を売ることになった理由として、出来るだけ高値で売り切りたい。離婚後連絡を取ることは問題ない。などのケースがあります。

時間をかけて売却活動を行うことで、相場に近しい売却価格の販売を目指すことが出来ます。また、一刻も早く離婚を成立させたい場合、まず離婚を成立させたのち売却活動を行う、などの方法も取られています。

家を売るときの流れ

家を売るときの流れは大きく7つのポイントに分けることが出来ます。

• 1.査定の実施と書類準備
• 2.不動産会社と媒介契約の締結
• 3.販売活動の実施
• 4.購入希望者の内覧対応
• 5.売買契約の締結
• 6.決済・引き渡し
• 7.財産分与・利益が出た場合は確定申告

1.査定の実施と書類準備

一戸建て・マンションのどちらの場合でも、まずは物件査定を行う必要があります。また、住宅ローンを返済中の場合は、オーバーローンなのかアンダーローンなのか、売却が可能かどうかを判断する必要があります。

2.不動産会社と媒介契約の締結

不動産会社に売却活動を依頼する際には、不動産会社と媒介契約というものを締結します。媒介契約には専属専任・専任・一般の3つの契約形態があります。

専属専任媒介契約

1社のみと契約。自分で買主を見つけても仲介を委託する必要があります。契約期間は3か月、不動産流通機構への登録は5日以内、売却活動報告は7日に1回以上。不動産会社としても専任仲介となるためメリットが高い契約です。

専任媒介契約

1社のみと契約。自分で買主を見つけた場合は仲介無しで売却が可能。契約期間は3か月、不動産流通機構への登録は7日以内、売却活動報告は14日に1回以上。不動産会社としても業者では専任仲介となるためメリットが高い契約です。

一般媒介契約

複数社と契約が可能。不動産会社に売却活動報告の義務はなく、不動産流通機構への登録義務もないため、周囲に知られないようにすることも可能です。不動産会社同士を競わせることが出来る反面、不動産会社としては競合もいるため消極的になる可能性がある契約です。

媒介契約を締結したら不動産会社は集客などの販売活動を開始します。

3.販売活動の実施

媒介契約を締結したら販売活動を行います。主には自社サイトやポータルサイト、チラシなどを活用して集客を行っていきます。専属専任媒介契約や専任媒介契約の場合、定期的に活動報告を受けることになります。

集客方法は自社サイトの掲載や既存の購入希望者への連絡など費用が掛からないものから、ポータルサイトや折込チラシなど広告費のかかるものまで様々です。

4.購入希望者の内覧対応

販売活動が開始されると、不動産会社に内覧希望の連絡が入るようになります。

内覧対応は、部屋を掃除し綺麗にしておくことはもちろん、内覧時は窓を開け明かりをつける。室温を適温にする。スリッパを用意するなどし、丁寧な対応を行うことで買主の印象は良くなります。

5.売買契約の締結

購入希望者が現れると、不動産会社に購入申込書が提出されます。その後、不動産会社が価格や引き渡し時期などの交渉を担当し、双方合意となったら売買契約となります。

6.決済・引き渡し

売買契約にて決済日・引き渡し日を定めますが、決済と引渡しは同日に行われることが多いため、その場合はそれまでに空室にしておく必要があります。

当日は不動産会社・売主・買主・金融機関担当者・司法書士が一同に会して執り行われます。買主から売主への代金受領と同時に、住宅ローン残債がある場合は返済を行います。また、仲介手数料などの支払いもこの時同時に行います。

その後、鍵の引き渡しなどを終えたのち引き渡しは完了となります。

7.財産分与・利益が出た場合は確定申告

販売代金から、仲介手数料や司法書士報酬など諸費用を除いた売却益を財産分与として分配することになります。また、利益が出ている場合は所得税と住民税が課せられるため、確定申告を行う必要があります。

以上が離婚時にマイホームを売却するまでの流れとなります。

まとめ

マイホームの売却は、同時に司法書士や引越し業者手配、不要な荷物の処分など様々なことが必要になります。福屋不動産販売では、離婚時の持ち家売却に関するご相談はもちろん、提携の大手司法書士法人や引越し業者の取次対応も行っております。

一戸建て・マンションの売却査定・ご相談はお気軽にご連絡ください。