相続や離婚など、様々な理由で空き地・空き家の不動産を所有することになったが、管理も大変で固定資産税も払わなければいけないから出来れば売却したい。

その他にも「実家を相続したけど誰も住んでいない」「離婚して今家は誰も住んでいない」「空き地を相続したけど、遠方でどうすればいいかわからない」などの理由で空き地・空き家の売却を検討する場合があります。

今回は空き地・空き家を売るときの流れやポイントについてご紹介させていただきます。

空き地・空き家を放置してはいけない理由

適切な管理が行われていない空き家が、その地域の防災や衛生、景観などに影響を及ぼす可能性があるとして、2015年5月に「空き家対策の推進に関する特別措置法」が全面施行となりました。

それにより、適切な管理を行わず空き家を放置すると指導や勧告が入り、命令まで行われても改善されない場合には罰則が科せられるようになりました。

空き地・空き家を所有している場合は適切な管理が必要となり、また固定資産税などの支出もあるため、売却した方がよい場合が増えてきました。

空き地・空き家を売却する方法

売却を検討する空き地が、更地なのか家が建っているのかで方法は異なります。

更地の場合はそのまま売却活動を開始することができますが、空き家が立っている場合は建物をどうするか考えなければなりません。

それらを踏まえ、空き地・空き家の売却方法を3つご紹介させていただきます。

１.空き家はそのままで「古家付き土地」として売却する

空き家がある場合、空き家を解体せずに土地と合わせてそのまま売却活動を行う方法です。
場合によっては一部リフォームを行ったうえで売却活動をはじめるとスムーズに売却できることもあります。

２.更地にして「土地」として売却する

空き家を解体し、更地にして売却する方法です。購入希望者にとって解体する手間やコストがかからないため、新築を検討している買主にはメリットのある方法です。

３.買取を行っている不動産会社に売却する

不動産会社の仲介を通して買主を見つけるのではなく、買取を行っている不動産会社に直接物件を売却する方法です。

FUKUYAグループでは、売却相談はもちろん買取も行っておりますので、お気軽にご相談ください。
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空き地・空き家の売却にかかる諸費用

売却にかかる税金や諸費用は以下の通りです。

印紙税

不動産売却価格によって金額は変わってきます。また、空き地を一時的に駐車場としていたり、空き家を貸家としていた場合も金額は変わってきます。支払いは売買契約書に収入印紙を貼り消印を行います。

不動産仲介手数料

もし買取ではなく不動産会社を通して売却を行った場合、所定の仲介手数料を支払うことになります。仲介手数料の上限は定められており、その上限は速算式で求めることが出来ます。

譲渡所得税（所得税、住民税）

売却したときに利益（譲渡所得）が出た場合、税金を納める必要があります。

その他、必要となる可能性のある費用

空き地・空き家の売却の流れ

空き地・空き家の売却の流れは、基本的に一般的な不動産売却の流れと同じです。

（１）空き地・空き家の査定

売却を予定している場合、まずは物件の査定をおこないます。
査定方法は訪問査定と机上査定の2種類ありますが、一般的に売却を行う場合は、訪問査定にて建物の状態や周辺環境などを目視で確認する必要があります。

また、通常の売却ではなく買取を希望している場合、この段階で買取を行っている不動産会社へ査定依頼を出すことになります。
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（２）媒介契約の締結

売却活動を依頼する不動産会社が決まりましたら、その不動産会社と売買契約を締結します。媒介契約は、専属専任、専任、一般の3つの種類があります。

専属専任媒介契約

1社のみに販売活動を任せる契約。もし自分で買主を見つけたとしても、不動産仲介会社を通して取引する必要があります。販売状況報告は7日に1回以上、メールや電話などで行う必要があります。

専任媒介契約

1社のみに販売活動を任せる契約ですが、自分で買主を見つけた場合は不動産仲介会社を通さず売買契約を結ぶことが出来ます。販売状況報告は14日に1回以上、メールや電話などで行う必要があります。

一般媒介契約

複数の不動産会社に販売活動を任せることが出来る契約です。成約時の手数料は、売却仲介を行った不動産会社1社にのみに支払います。不動産流通機構（レインズ）への物件登録義務や売主への販売状況報告の義務はありません。

媒介契約の詳細は以下コラムをご参考ください
コラム：媒介契約の種類「専属専任」「専任」「一般」違いとメリット・デメリット

（３）売却活動の開始

媒介契約を締結したら売却活動を開始します。
不動産会社の購入希望者とのマッチングやチラシの投函、ホームページへの掲載や物件検索サイトへの掲載で広く購入希望者を探します。

なお、不動産会社の集客力で購入希望者の数は大きく異なっていますので、媒介契約を結ぶ不動産会社はしっかりと検討しておくことをおすすめします。

（４）お問い合わせ・内覧対応

売却活動で集客をはじめると、不動産会社へお問い合わせや内覧希望の連絡が入ってきます。
現時点で空き地・空き家の状態であれば、内覧などの対応も不動産会社のみで行うことも可能です。

（５）売買契約の締結

内覧などを進めていくうちに、購入希望者があらわれれば売買契約の締結に入ります。
その際、予算交渉なども不動産仲介会社が間に入って交渉します。

（６）決済・引渡し

売買契約を終え、無事買主の住宅ローン審査が通過すれば、代金の決済と引渡しになります。引き渡し時に鍵を渡し、必要書面を取り交わせば売却は完了となります。

（７）確定申告

売却で利益（譲渡所得）が出た場合は、利益に対して所得税と住民税が課税されるため、確定申告が必要になります。

確定申告は、売却した翌年の2月16日から3月15日に所轄の税務署で行います。但し、年度によってスケジュールが変更されることもあるため、事前に必ず確認してください。

空き地・空き家を売却するときのポイント

物件のある地域をよく知っている不動産会社が好ましい

空き地や空き家の物件所在地が、現在住んでいる所から離れていて遠い場合があります。その場合、物件所在地の周辺の不動産会社に依頼するか、住んでいる不動産会社に依頼するか選択しなければなりません。

物件近くの場合、毎回交通費などの出費があり、かといって住んでいる近くの不動産会社では土地勘もあまりないため、販売活動に支障が出てしまうかもしれません。

売却を依頼する不動産会社は、しっかりと検討することが必要です。

素早く現金化するなら物件買取

相続や離婚で財産分与をおこなうため、早々に現金化したい場合は買取をおすすめします。

通常の売却活動はスムーズにいったとしても数か月かかってしまうため即現金化することが難しくなってしまいます。また、所有者と不動産会社は常に連絡を取りあい、売却活動をすすめていきますが、買取の場合はそのような手間は発生しません。

まとめ

空き地・空き家はこれから増えていくと言われています。
その中で、しっかりと管理する必要が出てきている昨今、売却をご検討されるケースも増えてきています。

福屋グループでは、売却活動の仲介はもちろん買取も行っております。
また、全国90店舗以上の直営店が買主探しを含む売却活動を全面的に支援いたします。
物件近くの福屋不動産販売と、お客様のご自宅近くの福屋不動産販売が密に連絡をとって買い希望者を探してきます。

空き地・空き家の処理や売却をご検討の際は、ぜひ一度ご相談ください。